再建築不可・借地・市街化調整区域の家

再建築不可の家

建築基準法では、家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。昔に建てられた家の中には、この条件を満たしておらず、今の家を壊すと新しい家が建てられない土地があります。これを「再建築不可」といいます。

• 住宅ローンが使えない買い手が多く、相場の5〜7割程度の価格になることがあります。
• 解体すると、さらに売りにくくなることが多いため、古家付きのまま売るのが基本です。リフォームして住みたい人、隣の土地の人、買取業者が主な買い手です。
• 隣の土地の人に声をかけるのは有力な方法です。隣地と合わせると接道の条件を満たし、建て替えができるようになることがあります。
• 道路の扱いが変わったり、隣地の一部を買ったり借りたりして、建てられるようになる場合もあります。市区町村の建築指導の窓口で、前の道路の種類を確認しましょう。

借地の家

土地は地主のもので、建物だけが親のもの、地代を払っている家です。

• 建物を売るには、地主の承諾が必要です。承諾料（借地権価格の1割前後が目安）を求められることが多いです。地主が承諾しない場合、裁判所に代わりの許可を求める手続きもあります。
• 地主に借地権を買い取ってもらう、地主と一緒に土地と建物をまとめて売る、という方法もあります。
• 借地を返す場合は、契約によっては建物を解体して更地で返す必要があります。
• 相続で借地権を引き継ぐことに、地主の承諾はいりません（名義の変更を伝えるのが一般的です）。
• 土地が親のものではないため、相続土地国庫帰属制度は使えません。

市街化調整区域の家

市街化を抑えるため、原則として新しい建物を建てられない地域です。

• 今の建物を建て替えられるか、買い手が誰でも住めるかは、建てたときの許可の内容や、市区町村の基準によって変わります。
• 買い手が限られ、価格が低くなりやすい地域です。
• 市区町村の都市計画の窓口で、建て替えや用途の変更ができるかを確認するところから始めます。

共通して考えられる選択肢

• 不動産会社の買取：こうした家を専門に扱う会社もあります。価格は低めでも、確実に手放せることがあります。
• 隣地の人への売却・譲渡：隣の人にとっては土地が広がる利点があります。
• 空き家バンク：市区町村が運営する、空き家を使いたい人との仲介の仕組みです。
• 相続土地国庫帰属制度：更地にして、条件を満たせば国に引き取ってもらえます（借地は対象外）。
• 相続放棄：ほかの財産も含めてすべて放棄することになるため、最終手段として検討します。

境界・がけ・農地

• 境界がはっきりしない：売るときに確定測量を求められることが多く、土地家屋調査士に依頼して数か月かかります。
• がけ・古い擁壁：買い手が補強の費用を心配して、価格が下がりやすくなります。
• 田・畑がある：農地は農地法の許可がないと売ったり、ほかの用途に変えたりできません。農業委員会に相談します。

いえのことの査定では、こうした事情を選ぶと、使えない方法とその理由、ほかの選択肢を表示します。

この記事は2026年10月時点の一般的な説明で、割合は目安です。建築の可否は市区町村の建築・都市計画の窓口に、借地の交渉は弁護士や不動産会社にご相談ください。